01
Capital propio
Compramos con nuestro dinero. Si un proyecto sale mal, lo pagamos nosotros.
01 — La firma
Casi todo está ya construido.
La obra nueva apenas mueve la aguja dentro de la M-30. Lo que cambia el parque de verdad es lo que ya existe y está mal aprovechado: un piso con la distribución equivocada, un local sin uso, una planta que lleva años vacía.
Compramos ese tipo de activo, lo arreglamos y lo vendemos. Analizarlo bien cuesta lo mismo que analizar un edificio entero y devuelve mucho menos, que es la razón por la que las gestoras grandes no bajan aquí.
02
Todo queda escrito
Cada compra pasa por un comité que levanta acta. Ahí se registran los supuestos con los que se decidió, los comparables que se usaron y qué tendría que ocurrir para que la operación se torciera. Un año después se puede volver al documento y comprobar en qué nos equivocamos, que es la única manera de que el criterio mejore.
03
Pocas operaciones
Preferimos un año con dos compras buenas a uno con seis regulares. Crecer más rápido nos obligaría a bajar el filtro.
04
La obra no se delega
Dirigimos la reforma y la venta. En operaciones de este tamaño, entre un presupuesto bien negociado y otro mal cerrado se va buena parte del resultado, y eso no se controla por teléfono.
02 — Qué hacemos
De la búsqueda a la venta.
El proceso está escrito precisamente para las semanas en que uno tiene prisa por comprar algo.
01
Originar
Rastreo diario de las zonas que conocemos bien. Comparables con fuente, obra presupuestada y cuatro escenarios malos antes de mover un dedo.
02
Decidir y comprar
Comité, acta y firma. Aquí muere casi todo. Lo que sobrevive entra en una sociedad nueva, con revisión técnica, legal y urbanística cerrada.
03
Añadir valor y vender
Ningún euro se gasta sin justificarse antes. Y al final, escribir qué pasó. Incluida la parte incómoda.
02.1 — Activos
Qué compramos.
| Estrategia | Cualquier activo con recorrido de mejora: vivienda a redistribuir, local sin uso, planta de oficinas obsoleta, edificio completo cuando el tamaño lo permite. Manda la estrategia, no la tipología. |
|---|---|
| Plaza | Madrid. Zonas donde se vende o se alquila rápido y hay comparables suficientes para saber a cuánto. |
| Horizonte | Entre uno y dos años desde que compramos hasta que vendemos. |
| Estructura | Una sociedad por proyecto, que se liquida al vender. |
| Obra | Arquitecto propio en cada obra. Ningún cambio se ejecuta sin aprobarse por escrito. |
| Descarte | De lo que miramos, compramos muy poco. Está previsto que sea así. |
03 — Encuentros
Lo que no está en ningún manual.
Casi todo lo que sabemos lo aprendimos de gente que llevaba veinte años en esto, sentados delante de un caso concreto. Montamos estas sesiones para devolver algo de eso.
Sin patrocinadores, sin cámaras y sin grabación. Lo que se dice en la sala se queda ahí; de otro modo nadie hablaría con franqueza.
04 — Análisis
Se nos juzga por lo que escribimos.
Publicamos análisis de zona, lecciones de obra y lecturas de mercado. Es material técnico, no divulgación: quien lo lee puede comprobar si sabemos de lo que hablamos.
No verás rentabilidades ni previsiones. Los números de una operación son de esa operación, y publicarlos solo sirve para crear expectativas que nadie puede sostener.
Hablemos.
hola@vestaim.comSi tienes un activo que encaja, trabajas en el sector o simplemente quieres discutir un caso, escribe.